大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房产营销袁同学的问题，于是小编就整理了1个相关介绍房产营销袁同学的解答，让我们一起看看吧。
为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖？
针对为什么开发商会把一个楼盘拆分成好多期来卖，这个问题，我的观点如下：
第一，因为开发商相对来说比较了解楼市的一个走向，特别是房价趋势，纵观前几年各大城市楼市房价总体情况来说，基本面大多城市“房价稳中有升”。极少数城市房价出现下跌情况，但跌幅很有限。这一点从国家统计局提供楼市房价涨跌榜数据就可见一斑。
第二，既然房价大多遵循着稳中有升的态势，那么分期开发分期销售，后期的房价会越来越高，房地产开发商会赚的越多。这也就是为什么有些房地产开发商愿意囤房、愿意囤地的根本原因所在。
第三，房地产开发商之所以实行分期开发，另外一个重要的原因就是，当地***主管职能部门在办理土地“农转用”指标的时候，他每年都会控制农转用指标数据，比如有些地方明确规定，农转用或土地挂地亩数不能超过100亩。这样的话必然会导致房地产开发商分期拿地、分期开发、分期销售。
问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？
我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来，我就为大家揭秘并一一分析。
1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。
开发商拿到一个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了详细的市调，但是市场一直在变化中，购房者对于房价的接受程度一直变化中。
把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出很少的一部分做为市场试探，不仅能有效的吸引购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群体的年龄，职业，喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的开发和定价及局部调整，都有非常的意义。
2：开发商分期卖，是一种营销手段，易造成热销。
开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的房源去吸引无限的准客户。
常常是拿出100套房源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房者认筹，其目的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另一方面没有买上的客户，自动滚动到下期购买。
这种营销手段，确实是有些大家经常说的割韭菜，把购房者当韭菜似的一茬茬收割。
3：滚动销售，易造成价格不断攀升，关键是前期客户造成房价上涨，给后来客户造成热销和房源紧张的一种态势。
对于开发商而言，都希望用最小的资金作为杠杆撬动最大的开发量，因此对一次性开发的抗性就显示的很明显：（1）一次性动用资金过多（2）大面积开发需要整合的***和供应商更多（3）一次性动迁的成本过高（4）全盘推出对市场冲击（供应量）太大，不利于有序去化。
因此，大多数开发商都会选用“一次性圈地、滚动开发、销售一期、建设一期”的做法，用N分之一的杠杆，启动一个整体项目。
同时，站在市场而非资金的角度来看，滚动开发可以实现（1）保障推出体量不至于压垮市场消化的胃口；（2）可以最大限度贴合市场价格的变动，实现在市场上涨过程中的利益最大化。
站在工程建设的立场，滚动开发便于管理便于控制，对企业对接的难度和压力、各个环节人员的配置和管理难度都不会有“瞬间拔高的增量”，便于开发企业的管控和成本。
待开发的房产项目，如果土地面积较大，工期较长，运营项目所需资金巨大。开发商人力、物力及资金，一般不具备一次性开发房产项目的条件，且不分期会造成开发商投入大、收益减少，所以，开发商必然会选择分期开发。
不管开发商具备还是不具备一次性开发地产项目的实力。开发商都更愿意选择分期、多次的开发楼盘项目。
一个新的地产项目，如果开发商一次性全部开发，会导致前期的投资非常的巨大。
一旦开发商开发的第一期，楼盘定位不准确，市场反应不好，销售情况很差，开发商***就会出现问题，楼盘烂尾的风险增加。
第二，分期开发，开发商可以获得更多的利润。
开发商在开发第1期产品的时候会把价格定得比较合理，增加销售量，树立市场口碑。
第2期开发的时候房价会比第1期会高。第3期的时候又会比第2期的房价高，以此类推。开发的期数越多，获得的收益越大。
第三，分期开发，开发商可以随时根据市场情况调整后期的户型设计、面积大小等产品结构适应市场变化。
开发商在第1期的时候，产品定位是根据前期的市场调研数据制定。
第一，开发商可以少花钱，一下子开发太多房子，就算再怎么加杠杆，都要话很多的钱，资金压力太大了，风险也太大了。
第二，拆分开盘，可以赚更多的钱，第一期开盘一般都是房价最低的，后期每一期，都会比较上一期的房价要高，而房子开发成本不会有什么增加的。
第三，保持销售房产的稀缺性，一下子开发太多的房子，房子太多了，就不好卖了，只有房子比较紧缺，房子才会抢手，房子才会好卖，价格也才能买的上去，比较物以稀为贵的。
朋友们买房子的时候，尽量买第一期，因为第一期房价肯定是最低的，并且，房子的品质也一般都是最好的，因为，如果开发商分期开发的话，第一期的口碑是非常重要的，房子太差，会影响后期的售楼速度和卖价。
一般最后一期，房子的品质和手工会比较差，所以，开发商才会分期开发，最好还是买第一期的开盘的房子。
到此，[_a***_]就是小编对于房产营销袁同学的问题就介绍到这了，希望介绍关于房产营销袁同学的1点解答对大家有用。
