大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产的资产证券化的问题，于是小编就整理了3个相关介绍商业地产的资产证券化的解答，让我们一起看看吧。
什么是资产证券化？
首席投资官评论员王天天：
首先
资产证券化的标准定义：
它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1***0年美国的***国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛***用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。
看完之后，头很大。
天天为你做出标准定义的简单解释并举例：
***如我开了一间服装厂叫首席服装厂，上个月从原料厂购买了10万元的布料，这十万元我尚未拿出足够的资金去还，只能先是上游原料厂对我们首席服装厂的应收账款。
可我现在资金紧张，我想扩产，我想招人，我想设计新的款式打开新的市场，还想融资，暂时没力气还那10万元，我就有一种方法，将那10万元账款变相算作他投入我的厂子，我发给你ABS，以后每个月给他们公司10%的利润，持续6个月。
资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。
它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。
自1***0年美国的***国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛***用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。
概括地讲，一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
举例简单通俗地了解一下资产证券化：
A:在未来能够产生现金流的资产
B:上述资产的原始所有者
C:枢纽（受托机构）SPV
D:投资者过程B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C获得了能产生可见现金流的优质资产。投资者D之所以可能获得收益，是因为A不是垃圾，而是被认定为在将来的日子里能够稳妥地变成钱的好东西。
SPV是个中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等麻烦隔离开来，并为投资者的利益说话做事。SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。目的是吸引投资者，为发行证券。
资产证券化有什么意义？
精准扶贫中国战略之资产证券化项目启动会强调，证劵化可以使资产得到极大增值，并且实现优化和提高质量，从宏观角度讲，有利于经济和产业结构调整，推动提高国家经济的高质量发展，从微观角度说，能够更好地提高中国企业的核心竞争力，藏富于民，打造中国企业品牌，具有民生工程的内涵和意义。
谢谢悟空问答的邀请！
恰好在昨天回复《杠杆炒股怎么样？（***s://***.wukong***/answer/6903519441200906504/）》中就谈到了资产证券化对华尔街的意义，就先简单介绍一下什么资产证券化吧。
资产证券化是以基础资产的未来现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用分级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-Back Securities, ABS）的过程。
概括来讲，资产证券化的基本流程是：原始权益人（即发起人）把基础资产出售给一家特殊目的机构（Specific Purpose Vehicle, SPV），SPV把基础资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流来清偿其所发行证券。
附图是资产证券化的示意图。资产证券化的主要参与者包括：原始权益人、投资者、SPV、承销商、信托公司、信用增级机构或担保机构、信用评级机构、托管机构、会计师事务所以及律师事务所。
图：资产证券化示意图
资产证券化的主要目的是将缺乏流动性的资产提前变现，从而增加资产流动性。比如，30年期的住房抵押***，如果***人不提前还款的话，银行在30年后才能将本金完全收回。如果进行资产证券化的话，银行可以发行住房抵押***支持的证券（Mortgage-Backed Securities，MBS），从而可以在很短时间内把抵押***资产变现、收回本金，提高自身的资本充足率，以此再次发放新的***。
在回复《杠杆炒股怎么样？（***s://***.wukong***/answer/6903519441200906504/）》中还谈到了资产证券化会引发金融危机，那就在这儿再接着谈一下。
2008年9月15日，美国投资银行雷曼兄弟宣布破产；9月16日，美国最大的保险公司之一美国国际集团（AIG）面临破产，美国***决定拯救AIG，随后又注资救助了几乎所有的重要金融机构，如花旗银行、美国银行、摩根大通、富国银行、高盛、摩根士丹利。
2008年美国金融危机给美国和全世界的金融系统和实体经济造成了不可估量的损失。其直接起因是美国房地产[_a***_]的快速下滑导致次级***者大面积违约，然后导致美国商业银行不良***大大增加。同时，次级***的违约导致持有以次级***为基础的资产证券化产品（MBS、CDS等）的投资银行、保险公司和其他金融机构出现巨额亏损。
这是一个很大的概念。简单理解如下：
资产有很多种，因此其意义也不同。如一家公司通过把设备、***等所有资产打包上市，就可理解为一个证券化的过程。再如，把若干金额的房屋抵押货款打包，再分拆成一定数量，然后再出售，这也是一个资产证券化的过程。
资产证券化的意义不外乎就是融资、增加流动性、风险化解等。
资产证券化一直在国内不温不火的原因是什么？
根本原因还是政策方面的原因。资本证券化是一把双刃剑，既能够有效地盘活资产，但同时也也有可能带来极大的风险，而这种风险是不太可控的，更主要的是中国是一个后发国家在这方面中国缺少经验，而西方却在这方面走得非常远。因此如果改革过快，很有可能造成。不可控的因素，从而危及到我们光荣的事业
简单来说两个原因，1、流动性欠佳；2、收益率没有明显优势。往深了说，abs二级市场不够活跃，而且不能回购加杠杆，因此只能做配置交易，在现在这个流动性和信用总体还算宽松的时间点，配置收益未必好过同等信用的债券加杠杠。
当然还有很多包括风险资产计提、税收等等这类的制约因素，总之现在相比较于信用债没有明显的优势。
从94年分税制改革以后，地方***的在财政资金上就需要有创新，一条经营城市的道路就展现在眼前。而融资改造城市是城市发展的第一要务。从转移支付、土地财政、抵押融资、***购房服务、城投经济、***债务融资、PPP项目运作，再到了如今推出了资产证券化。
资产证券化就是把具有一定收益的使用项目或建设项目通过对未来资金流打包，向社会进行融资的模式。并且，要进行产权明细、责任分摊。必须成立一个与***无关的SPV机构，以这个独立的SPV机构进行项目的未来现金流捆绑，再加上一些信用等级提高的变通，最后以一定的利率向社会兜售，而扣除了利率和本金后的收益就是SPV的利润。
可是，如今的各地都有大量的基础建设运转，而具有较大收益的项目却是微乎其微。大多像道路、隧道、高架、绿化、公园、学校等没有现金流的项目，只有一些如医院、污水处理、高速公路等具有一定的现金流。而资产证券化的最核心要素就是具有未来现金流，这样可以承接的项目与地方需要投资的总的项目占比较低。这也是资产证券化的热度高不起来的原因。
但是，城投债券也是资产证券化的一种方式，而且也是通过公开市场竞争。去年应该是2万多亿规模，今年预计要推出4万多亿的城投债，这就是一种资产证券化，这种火热已经开始替代了PPP融资的模式。未来也只有资产证券化才可以让地方投资得以高速运转，甚至还是一种未来资本运作的发展方向。包括把PPP项目再转向资产证券化模式的PPP+ABS模式。
不温不火只是一种表现，如今的地方早已不是当初那个阿门，城投和金融机构的融合在进一步加剧，而资产证券化的最大承接者就是金融机构，尤其是当地的金融机构，并且从推出的城投债券中可以清楚地看到，包售的单位大多也是地方金融机构，在外部没有其他机构来购买时，由这家金融机构统吃。不过，这也为这些地方金融机构捏了一把汗，中小银行的风险也会越来越高。
到此，以上就是小编对于商业地产的资产证券化的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产的资产证券化的3点解答对大家有用。
