大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于商业地产项目风险分析的问题，于是小编就整理了3个相关介绍商业地产项目风险分析的解答，让我们一起看看吧。
购买商业用地上的住宅的风险大吗？
如果你知道商业用地和住宅用地的区别，你购买商业用地上的住宅就没有什么风险，如果你并不了解商业用地和纯住宅用地的话，这就存在着一定的风险。
那么这两种用地的区别在那呢？我认为有这么几点，1，***有规定批准的商业，***，旅游方面的划拔用地，它的土地使用年限为40年，而到期后根据***的需要，是可以收回土地使用权，随之土地上的建筑取消。2，商住楼的户型及朝向也是不尽人意的，东南西北都有，户型结构不规正，而且公摊比较大，一般户面积不会太大，30一70平米属于小户型的居多，人居环境不好，人多待梯时间长且噪声大等不利因素。3，居住费用较普通住宅高，水电物业等费用均高出普通住宅一倍多，而购房的契税也高出很多，转让出售的手续也比较复杂。
但也有优势，比喻一个城市的繁华地带，或者办公区域地段，在公司单位的集中地，这些区域往往是引领本城市的高房价位置，它的房租显然也高，收益是很大的，所以做为投资也是不错的选择，总之利弊都有，就看你怎么利用了，做任何事都有风险，重要的是知道风险是什么，了解掌握后从容去做，才是最正确选择！
有两种情况：
1、商业用地，产权不是70年。但有规划部分是住宅性质的，产权为70年。但这种是以商业为性质的，居住氛围不高，人员会较为混杂，转手比较难。存在一定的风险性。
2、商业用地，产权不是70年，规划为类住宅，一般产权是40年或者50年的。这种风险性最高。首付50%，贷款10年，居住氛围跟一般的住宅小区规划相差不大，但是转手慢。如有涉及学区问题，该类住宅一般无法参与学区房。
首先要了解，我国的土地只能属于国家和集体所有，个人只能享有土地使用权，这是有期限的，所以存在到期和续期的问题。房主拥有房产的所有权，所以房产证是没有期限的。统一登记后的不动产权证书上记载的期限也只是土地使用权的年限。
其次，要区分房子的类型，最重要的是住宅和非住宅。1990年***院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，
（一）居住用地最长出让年限为七十年；
（二）工业用地五十年；
(三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四） 商业、旅游、***用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
各地出让时一般是按最高年限签订土地使用权出让合同的，至今不到40年，不会出现大面积的住宅用地到期的情况。
按照《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。对于非住宅用地如工业，商业等房子，现行法律规定，
1、到期前一年由土地使用者申请续期；
商业地产适不适合投资？
一、选择大社区，户数在1000户以上；
二、选择[_a***_]与住宅配比小的社区，例如同样是1000户的社区，配比30个商业比100个要好，这是供求关系。
三、选择社区出入口两边或转角位好于中间位，这是人流动线习惯与频率问题。
四、选择社区商业的门口车道是慢车道或人行车道，不要选快车道。否则车来车往却没人流。
五、选择入住率现在高或将来高的社区。如何判定它将来入住率高？那就与它现在的地段、产品、管理等很大关系。
六、选择社区商业的门口有足够的停车位。
七、选择社区商业外摆空间够宽，方便拓展使用空间及人流通行。
八、选择商铺的面积尽可能控制在30-60平米，总价低，易转手，也有利于各种业态的出租。
九、选择的商铺尽可能门面宽，进深短，层高高，展示性好，可做隔层。
商业地产，是指利用商铺经营生意，实现收益的物业。商业地产有三个主体，一是开发商，二是运营商，三是业主。开发商是指投资土地并进行建设的企业，运营商就是如“万达”一样的，负责招商，日常运营的企业。业主是指经营商铺生意的个体户或企业。
这时候，你所指的投资是什么样的投资？是投资开发一块商业用地，还是投资购买商铺？还是象万达一样投资做运营商。
开发商业用地现在不太好做了，由于要拥有土地的所有权，商业地产被电商冲击后已经发生了质变，有些地方的商业地产已经过剩。
运营商需要大资本，但还是有机会的，例如现在的仓储式购物中心，如上海最近很流行的COSTA,***用的就是会员制。其核心要义就是会员价，先交会员费用，把零售消费的资金集结到一起来，然后有了订单就有了可以谈价格的筹码，***购成本下降，销售价也可以降下来，这种属于破坏式的业态。在经济下行的过程中，人们为了省钱，会很流行。
对于投资商铺，现在不是说黄金地段了，现在需要的是综合体和地铁换乘商业中心。很多商业街的商铺很萧条了。
人气决定了商业价值。靠小商铺自身的运营能力是不足以撑起流量的。
所以，靠山吃山，要学会地铁边上和综合体寻找机会。
从投资业态来说，目前商业模式中，连锁和加盟是很重要的模式。
在比较成形的核心商务区的还是可以。非核心商务区或新区所谓规划中的商务区暂时不要碰，商业投资风险很大，规划不等于后面真能经营起来 如果经营不起来，那真是掉进坑了。
整体来说商业地产是适合做的，理由有以下三点：一、中国的地缘辽阔，人口众多，城镇化水平还有很大的空间；二、商业地产能得到***的支持，通常能够拿到比较便宜的地，另外配套部分住宅，这都会产生巨额的利润，例如这十年发展起来的万达和新城控股一样，都是得益于巨大的商业地产空间；三、人民对美好的生活向往也需要商业地产，过去门口有间士多店就能赚钱，现在人们都很少去士多店买东西了，一般去商场买，美国的发展也证实了这一点。所以综上所说商业地产还是前途无量的！
从抗风险和保值的角度来说，商业地产是可以投资的。至于想赚更多的钱和有更高的回报，那么商业地产不是很好的选择。目前一般的商业物业临街商铺，位置好的可以达到5%以上的回报，商场里面的铺面，回报相对低一些。位置差的和经营差的，那就更低一些。
但为什么说仍然可以投资呢？因为目前的存款利率只有2%不到，理财产品又经常出问题，加之通货膨胀的情况，会导致货币贬值，中国股市也完全不可能参与。如果不找一个安全和持久的投资方式，那么不仅会没有稳定的收益，而且手上的钱还会越来越不值钱，等于亏钱了。
虽然现在商业地产有一定的过剩，但现在房地产调控下，总体供应量已经被控制了。另外土地***毕竟是有限的，不像货币是想印多少就印多少。所以随着调整和消化，商业地产的价值会逐渐稳定下来。
当然投资的选择主要取决于目的和自己的风险偏好，我们这里主要是从安全性和保值的角度来谈的。
投资商铺是投资小区底铺好，还是商业街商铺、商场商铺好？
投资商铺关键是要选好位置。个人认为，选择小区底商比选择商业街和商场商铺更具投资价值：
现在人们的生活节奏变得越来越快，消费习惯也在不断发生改变，很多人平常工作生活很忙，无暇抽出时间去逛街逛商场，年轻人大都形成网购习惯，小区居民也都选择在小区周围消费购物。在小区周围投资商铺，经营一些贴近居民日常所需的生活服务类项目，具有非常好的投资前景。
我们知道，商铺的经营权限只有短短的40年，一旦所投资的商铺在经营期内遭淘汰，就无法收回投资成本，带来很大的财产损失。而小区底商是跟随小区同时建设，未来自会随着小区拆迁才会被***。商品房居住年限为70年，即便商铺经营到期，只要到期后补交一定的土体使用金，商铺仍然可以继续营业。大的社区居民集中人流量大，只要能及时掌握市场动态和需求，随时调整经营方向并用心经营，商铺不愁没有稳定的客源。
当然，这并非说选择商业街和商场的商铺就不好。相比之下，商业街和商场也有自己的优势和特色。比如商品的种类更加齐全，消费人群不受区域限制，城市中心位置人流量大等。
商业街和商场最大的缺陷就是城市变迁。城市的管理者在不断更换，对城市的发展规划以及城市定位也会随之改变。政策的不断调整和城市建设速度加快，新的商圈会不断出新，旧的商圈会被取代，时间短的商街甚至三两年。由于很多商业街和商场无法保持长期优势，今天红红火火也许明天就会冷清下来。投资商业街和商场的风险比投资小区底商显然大得多。
而投资商场内的商铺风险更大。投资商场内铺，受经营环境局限，不得不与商场形成命运共同体，受商场整体经营状况影响，一荣俱荣，一损俱损。一旦商场陷入亏损或被新的商场所取代，很难找人接盘。
投资商铺个人建议可以考虑体量较大的楼盘底商，因为未来人的惰性越来越强！购物首先是网购其次就是就近购买原则！近几年主干道商铺颓势已经很明显，个人认为不能迷恋主干道商铺，人流量大但是停下来购物的少，楼盘底商可能没有特别高点回报率但是风险也很小，不容易烂掉！另外个人一点观点就是买商铺一定要买位置最佳的，可能价格会比周边贵但是以后的回报也会比他们高！另外你问中所提商业街和商场商铺个人建议慎重考虑，因为这两者你的商铺命运前途是交给他们的，一荣俱荣、一损俱损的关系！仅供参考！
投资本着两个原则：一、远景如何？二、持续盈利能力！
从投资远景的角度看：
小区底铺没有太好的发展，毕竟消费人群有限，尤其随着时间迁移，***越来越重，商圈消费会越来越集中，小区底铺的价值就越来越轻。商业街商铺的投资比较大，但是好在管理松，可操作性强，不会有太多限制。唯独地点不好找，一般的地方都已经饱和，所以能否投到靠运气。
相对来说，商场商铺的投资会省心些，虽然管理严格，但好在不用操心。
从持续盈利能力角度看：
小区底商的稳定性从前是特别稳定的，但是时代不同了。商业街的持续性相对也要若一些。因为商业街商铺普遍贵、大，天气也影响也非常大！
相对来说，商场商铺还是首选。
总结一下：
如果有实力、能找到好地点，选商业街地铺，如果实力一般，选商场。总体不建议楼底商。
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社区商铺优势在于有固定消费人群，非常的稳定租金回报，位置不太偏的话很少会出现空置的状况，劣势：增值比较缓慢，成长性不是非常大比较适合保守一点的人投资！
商业街商场铺子是非常有学问的，新手投资一定要非常谨慎，不然血本无归，商业街商场的铺子一般都是要开发商统一运营统一管理的，那么首先要看这个开发商是不是用心做好商业，有没有自持比超过百分之30如果没有绝对的买了就坑，开发商有没有做过商业的运营经验，成功项目案例，开发商的自持区域跟出售区域位置上差别太大也不行，好的都自持，差的都卖掉，万达就是典型，要买就买自持跟出售不分人流动线可以紧密链接在一起的，商业街运营的好回报率非常的可观，可能做火了两年回本一次也正常，由于它的高成长性，所以很多人都喜欢下手商业街商场铺子，但我建议，你一定要做好买入前的准备，市场调研！
商业地产有一些共性，这个共性就是他的价值，来源于哪里，商铺的价值来源于租金，金融，还有房子本身增值，这就是它的价值，如果再去挖掘，还有其他的价值，也还有很多，基本上我们说的就是回归商铺自己的价值，以及直接衍生的价值。
既然是租金价值，那就要说到回报率，回报率越高的商铺，价值也越高，可以这么理解，但是在实际操作小区底商，商业街商铺，还有商场商铺，有着很多的区别性，因为这些商铺，经营者不一样，商圈不一样，销售的时候方法也不一样，模式也会有很大的区别，接下来就说一下，怎么选商铺？
第一种商铺就是小区底商，这种商铺有着很高的，自用价值，可以出租也可以自己使用，有着真实的产权，经营门类，租给谁，完全自由，这是最自由的商铺之一，也非常适合个人投资，而且买卖上，也没有任何其他的说法，正常的杠杆正常的买卖。
第二种商品就是商业街，商业街一般会对商铺的经营品类，有一些限制，人家是服装一条街，你总不能给人家卖电器吧，商业街对经营品类会有一些限制，商业街不是纯一层商铺，会有二层三层四层，这样的一些区别，但是会更加专业一些，商业街的经营主要是控制品类，基本上不做硬性管理，商业街的好处就是，本身的品类会吸引更多人，人气是非常重要的，这里商铺价格并不低。
第三种就是，商场的商铺，商场的商铺基本上都是统一经营，统一管理，你买到的商铺，有可能就是属于产权商铺，没有具体的哪个位置，属于你，只有一只产权，没有实体商铺，只能投资，没有太多的自用价值，而且收益，全靠品牌经营方，品牌经营方经营的好，就能给你[_a1***_]，经营的一般般，你的收益率就会变低，就这么一种形式，过多的依靠的就是经营方，而自己没有完全的自由选择。
针对这三种商铺，最不容易出手的，就是商场的商铺，基本上是最后一波接盘的，最容易出手的应该是社区商铺，金融价值最高的，也是社区商铺，另外就是增值，增值最快的应该是人气比较旺的商业街，没有增值的就是商场的商铺，社区商铺处于中间，增值一切靠时间，大概就这样一个情况。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
到此，以上就是小编对于商业地产项目风险分析的问题就介绍到这了，希望介绍关于商业地产项目风险分析的3点解答对大家有用。
